Берлиндин ири турак жай аймактары боюнча компетенттүүлүк борборунун изилдөөчүсү, шаардын пландоочусу Мария Мельникова, “Жөн эле панелдер эмес: Германиянын массалык турак жайлардагы тажрыйбасы”, расмий сайтынан жүктөп алууга болот masshousing.ru.
Экономика жогорку мектеби тарабынан уюштурулган китептин онлайн бетачары жана талкуусу 2020-жылдын 16-декабрында саат 19: 00дө болот. Толук маалымат бул жерде.
Чыгыш Германияда менчиктештирилген турак жайлардын үлүшү (3,5%) өтө төмөн, анткени жеке ижарачылар гана оңдоп-түзөөдөн кийин өз квартираларын 1м2 жана андан жогору 1000 € баасында сатып алууну каалашкан. (БЕНН, 2007, 29-бет).
Массалык курулуш доорундагы үйлөр болжол менен бир мезгилде курулган. Ошондуктан, бир эле учурда көптөгөн имараттардын техникалык абалын калыбына келтирүү зарыл. Бул массалык турак жай курулушунун аймактарын андан ары өнүктүрүүнү уюштуруудагы эң чоң жана татаал милдеттердин бири.
Германиянын өзгөчөлүгү - панелдик аймактардагы фондунун негизги бөлүгү ири менчик ээлерине (турак жай компаниялары, кооперативдер) таандык. Бул фондду жаңыртуу жараянын уюштурууну жөнөкөйлөтөт. Менчик ээлеринин жамаатынын ордуна бир жак, эреже катары, каржылык жактан туруктуу иштейт. Бирок Германияда имараттарды модернизациялоонун дагы бир тажрыйбасы бар - көптөгөн имараттардагы батирлер жеке адамдарга таандык болгон тарыхый кварталдардагы турак жай фондун реконструкциялоо. Мындай аймактар менен иштөө үчүн мыйзамдык деңгээлде реконструкциялоо процесстери менен иштөө схемасы түзүлгөн - санитардык-гигиеналык аймак (Германиянын Sanierungsgebiet) жана калыбына келтирүү агенттиги (German Sanierungsträger). Бул тажрыйба Россия үчүн кызыктуу болушу мүмкүн.
Улуттук турак жай фондун сактоо жана жаңылоо Германиянын улуттук экономикасын өнүктүрүүнүн негизги милдеттеринин бири. Турак жай фонду менчик ээлеринин гана милдети эмес, мамлекет маанилүү ролду ойнойт. Бул менчик ээлеринин өз имараттарынын техникалык абалын жакшыртуу боюнча натыйжалуу иш-аракеттерди жүргүзө турган шарттарды түзөт.
Турак жай фондун сактоо жана модернизациялоо шаарды өнүктүрүү концепциясын иштеп чыгуунун негизги темаларынын бири. Шаардык бийликтер үчүн бул милдет жаңы курулушка караганда көп учурда маанилүү, анткени турак жай фондун пайдаланууга берүү көрсөткүчтөрү, эреже боюнча, шаарда бар батирлердин 1% дан ашпайт.
Имараттарды энергетикалык модернизациялоодо KfW, Германиянын Федералдык Өнүктүрүү Банкы маанилүү ролду ойнойт. 1990-жылдан бери банк Чыгыш Германиянын турак жай фондусуна болжол менен 68 миллиард евро инвестиция салган. Бул менчик ээлерине (турак жай компаниялары, турак жай кооперативдери, жашоочулар ассоциациясы) негизинен панелдик үйлөрдөн турган турак жай фондусунун 65% дан ашыгын жаңылоого мүмкүндүк берди.
Биз сапатсыз турак-жай фондусунда жашоо үчүн жетиштүү байыбыбыз жок
Бириккен Германияда социалисттик панелдүү турак-жай фонду "бүтпөй калды" деп эсептелген. Биринчи кезекте, анын фасадында жылуулоо катмары жок болгондуктан. Жаан-чачындын сырткы дубалдарына тынымсыз таасир эткендиктен, тирөөч конструкциялардын техникалык абалы начарлап кетти. Бул тез жана масштабдуу кайра түзүүнүн негизи болуп калды.
BEEN долбооруна ылайык, панелдик имараттар баштапкы жылуулук энергиясын 40-50% га төмөндөтүшү мүмкүн (BEEN, 2007). Берлиндеги панелдик фондду реконструкциялоо учурунда бир чарчы метрге 60 кВт.с баштапкы энергия көрсөткүчүнө жетишүү мүмкүн болду. жылына жашоо аянтын түздү, бул Берлиндин орточо көрсөткүчүнөн эки эсе төмөн (жылына 148 кВт.с. чарчы метрге).
Германия Чыгыш Европа өлкөлөрүнүн арасында турак жайды ремонттоонун масштабы боюнча лидер болуп калды, анткени анда турак жай жана коммуналдык кызмат көрсөтүүлөрдүн наркынын калктын кирешесине эң жакшы катышы болгон. Чыгыш Европа үчүн IWO Турак жай Демилгесине ылайык, сериялык өнүгүүдөгү турак үйлөрдү оңдоонун деңгээли бүгүнкү күндө 85% га жетет (IWO, 2018).
Берлиндеги имараттарды оңдоо
Берлиндин чет жакасындагы райондор Чыгыш Германияда биринчи болуп ири масштабдагы оңдоп-түзөөдөн өткөн аймактар болгон. Демилге шаар бийлигинен чыккан: 1992-жылы Берлин Сенатынын буйругу менен "Панелдик Имараттардын Энциклопедиясы" иштелип чыккан. Анда ГДРдеги өнөр жай турак жай курулушунун бардык серияларын модернизациялоо боюнча мүмкүн болгон чаралардын тизмеси келтирилген, алардын наркын эсептөө менен. Теориялык сунуштар Берлинде бир нече пилоттук долбоорлорду жүзөгө ашыруу аркылуу практикада текшерилген. Ушул иштин негизинде имараттардын ээлери жана банк өкүлдөрү модернизацияга кеткен чыгымдарды оңой эле баалап алышкан.
1993-жылы Берлин Сенаты имараттарды оңдоону жана модернизациялоону колдоо программасын баштаган. Бул программага ылайык, ээлеринде кайра уюштуруу үчүн талап кылынган өз каражаттарынын 15% болушу керек болчу. Ошондо алар KfW Банкынан насыя алуу үчүн кайрылышса болмок. Берлин Сенаты дагы кошумча колдоо көрсөттү. Чыгыш Берлиндеги бардык панелдик имараттарды (270,000 батир) оңдоп-түзөө иштерин 10 жылдын ичинде бүтүрүү пландаштырылган (Divigneau, 2010). Бир квартирага орточо инвестиция 20000 еврону түзгөн (БЕНН, 2007, 85-бет).
Каржылык колдоону алууда менчиктин мааниси чоң болгон эмес. Албетте, уюштуруучулук көз караштан алганда, ири турак жай ишканалары жана кооперативдер үчүн модернизацияны жүргүзүү оңой болмок. Ошондой эле батирлер жеке менчикке таандык болгон имараттар дагы бирдей шартта ушул программаларга катыша алышат.
Германияда массалык түрдө калыбына келтирүү иш-чаралары айрым имараттар үчүн эмес, жалпысынан квартал ичинде жүргүзүлгөн. Ири кожоюндар ар бир квартал үчүн инвестициялардын зарылдыгын эсептеп чыгышты жана кайра уюштуруунун графикалык пландарын иштеп чыгышты. 1989-жылы жана 1990-жылдардын ортосунда модернизациялоонун биринчи толкунунан кийин Хеллерсдорф районундагы Берлиндеги турак жай фондунун абалы. Бул Берлин өкмөтүнө колдоо программасы үчүн аймактык бюджеттин чыгымдарын пландаштырууга мүмкүндүк берди (Divigneau, 2010).
Модернизациялоо иш-чараларынын экономикалык натыйжалуулугу жана энергиянын натыйжалуулугун өлчөө чараларын акылдуулук менен колдонуу массалык калыбына келтирүү программасын иштеп чыгууда негизги критерийлер болгон.
Көптөгөн аймактарда калыбына келтирүү иштери тургундарды көчүрбөстөн жүргүзүлдү. Мындан улам курулушту уюштурууга өзгөчө талаптар келип чыккан. Негизги талап - шаар тургундарынын эң аз даттануулары менен иштерди жүргүзүү. Бул үчүн курулушта атайын консультант иштеди, ал курулуш иштери боюнча бардык суроолорго реалдуу убакыт режиминде жооп бере алды. Турак жай компаниялары ишти жүргүзүү үчүн бир эле учурда бир нече фирмаларды тартышкан. Бардык келишимдерде мындай шарт бар болчу: эгер фирмалардын бири милдеттенмелерин аткарбаса, экинчиси кошумча жумуш көлөмүн алып, аларды аткарат. Ошентип, алар ижарачыларга бардык жумуштар өз убагында бүткөрүлөт деп кепилдик беришкен. Мындан тышкары, жумуштун сапатын көзөмөлдөө артыкчылыктуу болгон - ээсинин өкүлдөрү бардык жашыруун иштерин күн сайын документтештирип турушкан.
Жылытуу, дренаж жана желдетүү тутумдарын модернизациялоо батирлердин ичинде кошумча жумуштарды, андан кийин жуунучу бөлмөлөрдү жана ашканаларды оңдоону билдирет. Бул жумуштар дагы көчүрүлбөй жүргүзүлгөн. Курулуш конструкцияларынын жардамы менен бир батирдин ичиндеги жумуш 5 күнгө гана созулган. Ар кандай кабаттардагы жумуштар тирөөчтөр менен шайкештештирилип, жашоочуларга тепкичте жашаган кошуналарынын дааратканасы менен ашканасын колдонууга мүмкүнчүлүк түзүлдү.
Оңдоп-түзөө боюнча масштабдуу иш-чаралар турак жай фондусун заманбап техникалык талаптарга ылайыкташтырууга жана коммуналдык кызматтардын баасын жарымынан көбүнө арзандатууга мүмкүндүк берди. Учурда имараттарды оңдоо мындай көлөмдө жүргүзүлбөйт. Ээлери узак мөөнөттүү модернизациялоо программасынын негизинде иштешет жана ар бир иш-чаранын экономикалык натыйжасы кылдаттык менен эсептелет.
Кайра оңдоодо имараттардын кайсы түрлөрү эффективдүү?
Германиянын реабилитация тажрыйбасы көрсөткөндөй, каржылык көз караштан алганда, лифттерди куруунун зарылдыгы жок болсо, беш кабаттуу имараттарды реконструкциялоо эң натыйжалуу. Лифттер кыймыл-аракети чектелген адамдар үчүн зарыл болгондуктан, аларды курууга каржылык колдоону атайын программалардын каражаттары аркылуу кошумча алууга болот. 10 кабаттан жогору имараттарды ремонттоо бир кыйла татаал, анткени ал кымбат жана техникалык жактан кыйын. Бирок Германиянын көп кабаттуу үйлөрдү энергетикалык модернизациялоо тажрыйбасы бар. Көбүнчө мындай долбоорлордо жашоочулар үчүн пайдалуу жана үнөмдүү иштин айрым түрлөрү гана аткарылат.
Имараттардын көпчүлүгү учурдагы батирлердин схемаларын жана кабаттардын санын сактоо менен модернизацияланган. Батирлердин пландары өзгөрүлүп, үстүңкү кабаттарын демонтаждоо менен жеке долбоорлор ээлеринин эсебинен же "Шаарды калыбына келтирүү Чыгышы" программасынын эсебинен жүргүзүлгөн. Бирок бул айрым учурлар болгон. Пилоттук долбоорлор көрсөткөндөй, имаратты толугу менен бузуп, жаңы имарат куруу, кичирээк жана заманбап стандарттарга шайкеш келет.
Жөнөкөй модернизацияга караганда, үстүнкү кабаттуу долбоорлор кыйыныраак, анткени курулушту бекемдөө жана имараттын инженердик инфраструктурасын жаңыртуу керек. Алар турак жайга суроо-талап жогору болгон жерлерде жүзөгө ашырылат, ал эми шаарлардын четиндеги аймактар андай эмес. Бирок, имараттын үстүнкү кабаттарын лифтке кирүү мүмкүнчүлүгүн эң арзан баада камсыз кылуу зарыл болгон учурда, кошумча курулуш жана тиркелген бөлүктөрү бар чечимдер кызыктуу болушу мүмкүн. Алгач, лифттин шахтасы имараттын бекитилген бөлүгүнө төшөлөт. Андан кийин имараттын өзү курулат жана имараттардын эски жана жаңы бөлүктөрүнүн ортосундагы коридорлор аркылуу жогорку кабаттардагы батирлерге кирүүгө мүмкүнчүлүк берилет.
Бүгүнкү күндө турак-жайларды модернизациялоо жаатында эмне болуп жатат
21-кылымдын башында Германия "жашыл" экономиканы жигердүү өнүктүрө баштады. Турак жай секторундагы энергияны үнөмдөө чоң мааниге ээ. 2002-жылдан бери "Энергияны үнөмдөө жөнүндө жобо - EnEV" мыйзамдык деңгээлде иштеп келе жатат. Ушул жобонун 9-§ пунктуна ылайык, менчик ээлери имаратты реконструкциялоо учурунда жылуулук тутумдарын модернизациялоо боюнча иш-чараларды жүзөгө ашырууга милдеттүү (энергияны сарптоону батир аянтынын квадрат метрине кеминде 100 кВт.с баштапкы энергияны азайтуу)) (БЕНН, 2007).
"Энергиянын биринчи сарпталышы" параметринен тышкары, "Энергияны үнөмдөө боюнча жободо" "жылуулук жоготуунун өткөрүү коэффициенти" маанилүү ролду ойнойт. Бул имараттын бардык конвертиндеги орточо жылуулук жоготууну чагылдырат. Мыйзамда ушул параметрлер үчүн максималдуу жол берилген маанилер белгиленет. Бирок, KfW энергиянын натыйжалуулугун жогорулатуу үчүн бир нече колдоо варианттарын иштеп чыккан (батирлердин квадраттык квадраттык аянты үчүн жылына 100, 85, 70, 55 кВт.сааттан кем эмес баштапкы энергияны колдонуучу имараттар үчүн). Энергия натыйжалуулугунун көрсөткүчү канчалык жакшы болсо, насыяны төлөө үчүн мүмкүн болгон субсидиянын көлөмү ошончолук көп болот (IWO, 2018).
Башка өлкөлөрдө эмне болот?
Турак жайлардын энергия натыйжалуулугун жогорулатуу максаты Европа Бирлигинин саясатында маанилүү ролду ойнойт. 2005-жылдан 2007-жылга чейин “Турак жай фондундагы Балтика энергиясын үнөмдөө тармагы” (БЕНН) аймактар аралык долбоору ишке ашырылды. Анын максаты - Балтика чөлкөмүндөгү өлкөлөрдө (Литва, Латвия, Эстония жана Польша) энергияны үнөмдүү курууну күчөтүү боюнча стратегияларды жана куралдарды иштеп чыгуу. Ошентип, Эстонияда жана Литвада жеке менчик ээлеринин үлүшү өтө жогору (96% жана 97%). Советтер Союзу кулагандан кийин турак жайды менчиктештирүү иш жүзүндө акысыз болгон (бааны менчиктештирүү күбөлүктөрү / талондор менен төлөөгө болот). Мунун бардыгы Россиядагы кырдаалга абдан окшош (BEEN, 2007).
Долбоор бул өлкөлөрдө Чыгыш Германиядагыдай болуп, имараттарды массалык түрдө жаңылоо тажрыйбасын кайталай берсе болобу деген суроого жооп издеген. Эксперттер мыйзамдарды талдап, Балтика өлкөлөрүндөгү, Польшадагы жана Германиядагы экономикада жана турак жай-коммуналдык чарбада кырдаалды салыштырып көрүштү. Ошондой эле, алар кайра түзүүгө кеткен чыгымдарды эсептеп чыгышты жана аны төлөө үчүн ээлеринин финансылык мүмкүнчүлүктөрүн эсептеп чыгышты. 2007-жылга карата Балтика өлкөлөрүндө насыялардын кымбаттыгынан жана калктын кирешелеринин төмөндүгүнөн (BEEN долбоорунун башталган жылы), реабилитациялоо боюнча масштабдуу программаларды ишке ашыруу азырынча мүмкүн боло элек. Байлардын ээлери гана үйүн жакшырта алышкан. Бирок акысыз менчиктештирүүдөн кийин үйдүн жашоочуларынын курамы, эреже боюнча, аралашып кеткен.
Долбоордун натыйжасында, масштабдуу кайра түзүүнү мамлекеттик банктарда төмөнкү пайыздык чендердин эсебинен берилүүчү узак мөөнөттүү арзан насыялар менен каржылоого болот деген сунуш берилди. Бюджеттик субсидия аркылуу пайызды дагы төмөндөтсө болот. Квартира насыяны төлөөгө кепилдик берет - антпесе банк аны алат. Бирок, аз камсыз болгон үй-бүлөлөрдү колдоочу шаймандарды иштеп чыгуу өтө зарыл. Комплекстүү кайра түзүүнү жүргүзүү зарылдыгы маанилүү шарт. Кадам-кадам менен жүргүзүлүүчү иш-чаралар же алардын стихиялык айкалыштары колдоо предмети болбошу керек.
Каржылоонун альтернативдүү механизми - "келишим түзүү". Бул учурда инвестор (мисалы, курулуш компаниясы) үй ээлерине болжолдонгон энергияны үнөмдөө иш-чараларын толугу менен өз эсебинен ишке ашырууну сунуш кылат. Мындай учурда, менчик ээлеринин жамааты насыяны төлөп берүү кепилдигин берип, каржылоо издеп убара болушпайт. Инвестор келишимге кол коюуну гана талап кылат, анда батир ээлери аткарган иши үчүн ай сайын белгилүү бир сумманы төлөп турууга милдеттенишет (мисалы, 20 жыл аралыгында айына 15 евро).
Берлиндеги Чыгыш Европадагы Турак жай Демилгесинин Камкорчулар Кеңешинин мүчөсү Томас Яницкинин айтымында: аны кийинки башкаруу механизмдери”. Азыркы учурда эң башкы көйгөй - үйлөрдү энергияны үнөмдүү жаңыртуу үчүн акы төлөөгө мүмкүнчүлүгү бар үй ээлери оңдоп-түзөө чыгымдарын кааласа дагы төлөй албай жаткан күрөөсүз үй ээлеринин макулдугунан көз каранды болуп жатышат (Яницки, 2011).
Эстония
Эстонияда имараттардын 96% жеке менчикте. Тургундардын 60% га жакыны 1961-1990-жылдар аралыгында курулган көп кабаттуу үйлөрдө жашашат.
Эстонияда имараттарды модернизациялоо процесси 2000-жылдары башталган. Каржы институттары насыя берүүгө кызыкдар болушкан, ал эми үй ээлеринин эң активдүү жана төлөө жөндөмдүү бирикмелери аларды ала алышкан. 2001-жылы түзүлгөн KredEx каржы агенттиги жеке менчик банктардан насыя алуу үчүн менчик ээлеринин ассоциацияларына кепилдик берген (Leetmaa, 2018).
2009-жылы KredEx Револьвердик Фонду Европалык Региондук Өнүктүрүү Фонду менен кызматташып, энергияны үнөмдөөчү имараттарды калыбына келтирүүнү илгерилетүү фонду түзүлдү. Ушул фонддун түзүлүшүнүн аркасында Эстонияда насыялардын, насыялардын кепилдиктеринин жана гранттарынын айкалышына негизделген адекваттуу колдоо тутуму пайда болду. Кайра куруудан кийин энергияны керектөө 20-30% га төмөндөгөн ар бир үй каржылоого арыз бере алат. KredEx орточо 4% үстөгү менен 20 жылдык насыяларды берет. Ээси каражаттын 15% камсыз кылышы керек (бул өз каражаты же башка банктардан алган насыясы болушу мүмкүн).
Ошондой эле менчик ээлеринин ассоциациясы энергиянын натыйжалуулугунун айрым стандарттарына жетишүүгө жана атайын технологиялык чечимдерди колдонууга (мисалы, жылуулукту калыбына келтирүү) жараша, модернизациялоо иштеринин наркынын 15тен 35% га чейинки өлчөмүндө грант алуу үчүн кайрыла алат. тутум). 2010-2014-жылдар аралыгында KredExтин колдоосу менен 663 имарат (1,9 млн. Чарчы метр) модернизацияланган (Курницки, 2018). 2015-жылдан бери имараттарды желдетүү талаптары грант алуу үчүн жөнгө салынган. Дагы 400 имаратты оңдоо долбоорлору 2015-жылдан 2019-жылга чейин каржыланган.
Кийинки катардагы үйлөрдө, кошумча жылуулоону талап кылбаган, жогорку сапаттагы үч катмарлуу панелдер колдонулган. Ошондуктан, комплекстүү оңдоп-түзөө иш-чаралары таза эстетикалык чечимге акча коротпош үчүн, фасаддын көрүнүшүн өзгөртүүнү камтыган эмес.
Литва
Литвада имараттардын 97% жеке менчикте.
Литвада көп кабаттуу үйлөрдү модернизациялоо программасы 2005-жылдан бери иштеп келет. Бул имаратты энергетикалык жактан калыбына келтирүүнү төмөнкү пайыздык насыя аркылуу каржылоону (20 жылга насыя, алгачкы 5 жылга 3% өлчөмүндө) каржылоону камтыйт. Насыяны төлөө боюнча төлөмдөр модернизациялоодон кийин коммуналдык кызмат көрсөтүүлөрдүн төмөндөшүнө дээрлик барабар (биринчи кезекте жылытуу үчүн). Ошентип, программа жашоочулардын кошумча каржылык жүгүн албашын камсыз кылат.
Программада долбоорду башкарууга, долбоордук документтерди иштеп чыгууга жана курулуш иштеринин сапатын контролдоого кеткен чыгымдарды жабуу үчүн бир катар бюджеттик субсидиялар каралган. 2012-жылдан бери имараттарды курууга инвестицияларды гранттык колдоо тутуму иштей баштады (баарына кеткен чыгымдын 30%, аз камсыз болгон үй-бүлөлөргө 100%). Аны имаратты капиталдык оңдоону пландаштырган менчик ээлеринин бирикмелери колдонушу мүмкүн.
2013-жылдан бери программада муниципалитеттердин активдүү катышуусун камтыган экинчи модель пайда болду. Шаар долбоордун администраторун дайындайт, ошондой эле үй ээлери үчүн инвестициялык долбоор даярдайт. Имаратты модернизациялоо планы ээлери тарабынан макулдашылгандан кийин, администратор карызга алынган каражаттарды алат, тендердик процедураларды уюштурат, бардык иш-чараларды жүзөгө ашырууга жана финансылык башкарууга жооп берет. Программада көрсөтүлгөн долбоорлордун 80% муниципалитет тарабынан дайындалган администраторлор башкарат (Smaidžiūnas, 2018). Эгерде кирешеси төмөн ээлер модернизациялоого макул болбосо, анда алар коммуналдык ресурстар үчүн акы төлөөгө субсидиядан ажыратылат.
Киргизилген өзгөртүүлөр программанын жагымдуулугун арттырды - 2019-жылдын аягына карата 2176 объект реконструкцияланды; дагы 421 үй жаңылануу процессинде.
Программаны Туруктуу Энергияны Натыйжалуулук Агенттиги (BETA) башкарат. Алардын милдеттерине программага катышкан имараттарды модернизациялоо боюнча долбоорлорду бекитүү, ошондой эле бардык этаптарда ишке ашыруу процессин көзөмөлдөө кирет. 2015-жылдан бери БЕТА Чыгыш Европалык Турак жай Демилгесинин (IWO) колдоосу менен турак жай конуштарын жана кварталдарды комплекстүү оңдоонун моделин табууга багытталган “Литвада шаарларды энергетикалык натыйжалуу жаңыртуу” долбоорун ишке ашырып келет. Алар ошондой эле муниципалдык кызматкерлерди турак-жай конуштарын интегралдык энергияны модернизациялоо жаатында окутуу программасын ишке ашырышууда.
Латвия
Латвияда жеке менчик ээлеринин үлүшү 85% ды түзөт. 1941-1992-жылдар аралыгында курулган имараттардын 95% га жакыны энергиянын төмөн натыйжалуулугунан жана мурунку мезгилдерде техникалык тейлөө боюнча чаралардын жетишсиздигинен улам капиталдык оңдоону талап кылат (Джорлинг, 2018, 1-бет).
2009-жылы Латвия өкмөтү Европалык Региондук Өнүктүрүү Фонду менен биргеликте Көп батирлүү турак үйлөрдүн жылуулук изоляциясын жакшыртуу программасын баштаган.
2015-жылдан бери ALTUM Латвияда иштеп жатат - Экономика министрлигинин жана Каржы министрлигинин колдоосу менен түзүлгөн мамлекеттик каржылык өнүгүү институту. ALTUM көп батирлүү турак үйлөрдүн энергетикалык натыйжалуулугун жогорулатуу программасын ишке ашырууда. Модернизациялоо үчүн ээлери ALTUMге техникалык документтерди беришет, ал эми ALTUM банктарга ээлеринин ассоциациясына узак мөөнөттүү (20 жылга чейин) насыя берүү үчүн кепилдик берет. 2016-жылы Латвиянын Балтикадагы энергияны натыйжалуу пайдалануу боюнча мекемеси (LABEEF) энергетикалык тейлөө келишимдеринин негизинде энергияны натыйжалуу калыбына келтирүүнү жүзөгө ашырган компанияларга жардам берүү максатында түзүлгөн (Jörling, 2018).
2018-жылга карата имараттарды модернизациялоонун болжол менен 740 долбоору аяктады (бардыгы Латвияда - 53 миң көп кабаттуу үй) (Блумберга, 2018).
Балтика өлкөлөрүнүн тажрыйбасынан алынган негизги нерселер
Балтика өлкөлөрүнүн жыйынтыгы көрсөткөндөй, бардык батирлер жеке менчик болгон фондду модернизациялоо мүмкүн. Бирок, бул ээлери натыйжалуу иш-аракет кыла турган шарттарды талап кылат. Имараттарды модернизациялоону колдоочу жумушчу тутум кыска убакыттын ичинде түзүлбөйт. Программага менчик ээлеринин ассоциациялары кандайча жооп кайтарып жаткандыгын байкап, каржылоо механизмдерин өркүндөтүү керек. Бул акыркы жыйырма жыл ичинде Балтика өлкөлөрүндө болуп жаткан процесс.
Бул өлкөлөрдүн тажрыйбасы көрсөткөндөй, энергетиканы модернизациялоо программасы экономикалык жактан мамлекетке пайдалуу, анткени жаңы ишканалар пайда болуп, жумуш орундары жана бюджетке салык төлөмдөрү көбөйүүдө.
Прибалтика өлкөлөрүндө калыбына келтирүү перспективалары жөнүндө изилдөө отчетторунда белгиленген көйгөйлөрдүн бири Чыгыш Германияга караганда турак жайлардын саны аз жана калктын саны аз. Бул туруктуу жана көзкарандысыз каржы институттарын түзүүгө жана модернизациялоонун жогорку темптерине жетишүүгө тоскоол болууда. Германияда алгач модернизациялоо программасына бир топ каражат жумшалышы мүмкүн, анткени долбоорлорду ишке ашырууну каалагандар көп болгон. Кийинки долбоорлор насыяны төлөө иретинде алынган каражаттар менен каржыланган (Jörling, 2018). Ушуга байланыштуу, Россия массалык кайра куруу үчүн кыйла келечектүү.
ЕС өлкөлөрү үчүн имараттарды модернизациялоого түрткү берүү экономиканын энергия натыйжалуулугун жогорулатуу, энергия экспорту жана экологиялык таасирлерге болгон көзкарандылыкты азайтуу болуп саналат. Россияда бул маселелер күн тартибинде жок. Бирок Совет мезгилиндеги турак үйлөрдүн сапаты дайыма начарлап баратат. Уфа шаарындагы турак-жай фондусуна жүргүзүлгөн сурамжылоолорго ылайык, панелдүү имараттардын 60-70% ы үчүн көйгөйсүз иштөө мезгили болгону 15 жылды түзөт (Самофеев, 2018). Андан кийин, имараттардын тирөөч структуралары болгон дубал панелдеринин бир бөлүгү кулап калуу коркунучу болушу мүмкүн. Аларды сактап калуу үчүн комплекстүү кайра түзүү иш-чараларын жүргүзүү керек. Фасаддардын жылуулук изоляциясы жыл сайын тоңдуруу жана эритүү процесстерин токтотот, себеби алардын абалы начарлайт. Бүгүнкү күндө Россияда көп батирлүү үйлөрдү каржылык колдоонун жумушчу инструменттери менен жаңылоонун масштабдуу программасы керек.
Кайра түзүүнү уюштуруу үчүн кесипкөй менеджердин зарылдыгы
IWO эксперттери, пост-социалисттик өлкөлөрдөгү жеке менчик жамааттары имараттарды энергия менен жабдууга келгенде көп учурда жөндөмсүз экендигин белгилешет. Кайра уюштуруу - бул ээлери үчүн көптөгөн тобокелдиктерди камтыган татаал процесс. Биринчи этаптар буга чейин каржылык чыгымдарды талап кылат. Бирок ошол эле учурда, натыйжага жетишүү мүмкүн эмеспи, азырынча белгисиз. Кайсы гана баскыч болбосун кетирилген ката (концепция, долбоорлоо, курулуш иштери) реабилитациялоонун максаттарына жетпей калуусуна алып келиши мүмкүн.
Ошондуктан имаратты оңдоо маселеси бир гана каржылоо маселеси эмес. Менчик ээлеринин жамааты уюштуруучулук колдоого муктаж.
Имаратты оңдоону уюштуруу төмөнкү баскычтарды камтыйт (Smaidžiūnas, 2018):
• имаратты оңдоо концепциясын даярдоо;
• менчик ээлеринин жалпы чогулушун уюштуруу жана кайра уюштуруу жөнүндө чечим кабыл алуу;
• долбоордук документтерди иштеп чыгууга тендер өткөрүү;
• долбоордук документтерди даярдоо процессин колдоо;
• курулуш иштерин жүргүзүү үчүн тендер өткөрүү;
• ишти каржылоо (насыя алуу, грант алуу үчүн кайрылуу);
• курулуш иштерин көзөмөлдөө жана кабыл алуу.
Мисалы, жогоруда айтылгандай, Литвада сырттан менеджер дайындала баштагандан кийин, программага катышкан үйлөрдүн саны көбөйгөн (Smaidžiūnas, 2018). Дагы бир маанилүү механизм - гранттардын эсебинен долбоорду башкарууга кеткен чыгымдарды жабуу мүмкүнчүлүгү.
Германиядагы турак жайларды оңдоочу агенттиктер
Оңдоо процесси бир эле имаратка эмес, бир нече кварталга же бүтүндөй конуштун аймагына келгенде татаалдашат. Бул учурда көптөгөн катышуучулардын кызыкчылыктарын синхрондоштуруу, ошондой эле көптөгөн параллелдүү процесстерди орнотуу зарыл.
Германияда ушул көйгөйлөрдү чечүү үчүн "кайра уюштуруу аймагы" куралы бар. Анын эрежелери курулуш кодексинде жазылган. Бул статусту аймакка берүү жөнүндө чечим шаардык мэрия тарабынан кабыл алынат. Андан кийин шаар көз карандысыз компанияны - "кайра уюштуруу агенттигин" жалдайт. Анын милдеттерине имараттарды жана аянтчаларды модернизациялоо боюнча пландарды координациялоо кирет. Иштелип чыккан пландын негизинде модернизация процессине катышкан менчик ээлери үчүн долбоорду макулдашуу жана жеңилдетилген насыялар менен субсидияларды алуу жеңилирээк.
Реконструкциялоочу агенттиктер сайтта иштеп жаткан курулуш компаниялары менен байланышта болбошу керек. Бул мыйзамдарда бекитилген маанилүү шарт. Долбоорду ишке ашыруу учурунда тургундардын кызыкчылыгы куруучулардын кызыкчылыгынан жогору тураарына кепилдик берет.
"Тазалык агенттиги" (нем. Sanierungsträger) төмөнкү функцияларды аткарат:
• "санитардык аймак" боюнча трансформациянын жалпы планын иштеп чыгат (нем. Sanierungsgebiete);
• коомдук талкууларды уюштурат жана планды бардык кызыкдар тараптар менен макулдашат;
• жеке жана мамлекеттик инвестицияларды координациялайт;
• бюджеттен каржыланган иш-чараларды жүзөгө ашырууга жооп берет;
• долбоорду ишке ашырууга ээлерин тартат;
• Менчик ээлеринин жамааттарына зарылчылыкка жараша кошумча жабдууларды курууну уюштурууга жардам берет (кошумча нарк боюнча).
Фонддун техникалык жаңылануусу менен менчиктин жаңы түрлөрүн киргизүү
Көп батирлүү үйлөрдө жеке менчиктин кеңири жайылышы узак мезгилдерге чейин турак жай фондунун техникалык абалын сактоо маселеси болуп саналат. Кийинки кадамдар талап кылынгандан кийин, 10 жылдан кийин белгилүү бир этапта ийгиликтүү иштеген менчик жамааттары натыйжалуу болбой калышы мүмкүн. Социалдык гетерогендүүлүк биргелешкен аракеттердин дагы бир тоскоолуна айланууда. Маселе, "үйлөрүн модернизациялоо үчүн төлөөгө даяр жана төлөй алган ээлер мыйзамдуу түрдө аз кирешелүү ээлеринин макулдугунан көз каранды" (БЕНН, 2007). Бул жалпы өлкөнүн экономикалык өнүгүүсүнө терс таасирин тийгизет.
Ошондуктан, турак-жайды массалык түрдө өнүктүрүү чөйрөсүнө менчиктин альтернативдүү формаларын кантип киргизүү керектиги жөнүндө ойлонуу керек: узак мөөнөттүү келечекте кыйла натыйжалуу иштей алган кооперативдер жана турак жай компаниялары.
Германияда 90-жылдары. турак-жайды массалык түрдө өнүктүрүү жаатында жаңы турак-жай кооперативдерин түзүү үчүн стимул, алар фондду модернизациялоо үчүн кошумча каржылоого ишенсе болот. Ушундай эле сценарийди Россияда дагы ишке ашырса болот.
Турак жай фондунун бир бөлүгүн турак жай компанияларынын менчигине өткөрүп берүү аймактагы имараттардын техникалык абалы минималдуу жол берилген мааниге жеткен учурда болушу мүмкүн, ал эми менчик ээлери аны сактап калуу үчүн эч нерсе кылууга даяр эмес. Андан кийин, фондду жаңыртуу учурунда менчиктин түрү өзгөрүшү мүмкүн - менчик ээлеринин айрымдары ижарачы болуп, техникалык абалын калыбына келтирүү турак жай компаниясынын эсебинен болот.
Албетте, бул гипотезалык сценарийлер гана. Бирок алар эске алынышы керек. Бул механизмдерди колдонуу кылдат талдоону, укуктук шарттарды ылайыкташтырууну талап кылат. Мындан тышкары, өлкөнүн турак жай саясатын жалпысынан оңдоо талап кылынат. Эгер Россия жөнүндө сөз кыла турган болсок, анда биринчи кезекте акысыз менчиктештирүүнү токтотуп, болгон турак жай фондусун сактап калууга көбүрөөк көңүл буруу керек.
